住宅は多くの人にとっては、一生に一度あるかないかの大きな買い物です。種類としては、一戸建てやマンションなどがあり、また新築や中古といったものがあります。

いずれにしてもこれらを購入するには、最低でも数百万円のお金が必要であり、多くの人の場合には年収の数年分に相当するため、銀行や信用金庫などの金融機関などからお金を借りて住宅を購入することになります。このさい住宅購入に特化したものが住宅ローンと呼ばれる商品です。

住宅ローンは、本人およびその家族または本人が居住する目的で土地と建物を含めた不動産を購入または新築するさいに利用できるものですが、近年は購入、新築のほか増築や改築、大規模なリフォームにも使用できるものや、既存の住宅ローンよりも有利な条件を設定し借り換えを目的とした商品などがあります。

住宅ローンの特徴としては、ほかのローンに比べて、金利が低く抑えられており、また返済期間も３５年までと長いのが特徴です。３５年という期間設定は、社会的にも安定しはじめる３０歳前後のサラリーマンが、定年退職までの収入の範囲内で返済を続けていくことを前提としているためです。

そのため住宅ローンの多くは３０歳前後の人を対象としており、その範囲を超える場合にはやや審査では不利に扱われます。住宅ローンを提供しているのは銀行や信用金庫などの金融機関などのほか、生命保険会社や信販会社、また不動産担保融資などを行う貸金業者や住宅金融専門会社など金融機関以外でも取り扱われています。

これら住宅ローンは銀行が個別に提供しているもののほかに、フラット35と呼ばれる商品もあります。フラット35は、かつて存在した住宅金融公庫、現在の住宅金融支援機構が証券化支援事業をもとにして取り扱い先の民間の金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローンのことです。

住宅ローンはお金を借りるため、その手数料として金利を支払う必要があります。金利はほかのローンよりも低く設定されているとはいえ金額と長期間の返済になれば、金利負担も大きくなります。金利の種類は固定金利と変動金利があり、またその真ん中である固定金利期間選択などがあり、それぞれの住宅ローンによって提供されています。このうちフラット35は全期間固定金利で、最初に決めた金利を支払うことになります。

一方で、ほかの住宅ローンでは、全期間固定金利でも返済期間の半ばで、金利を改定する２段階方式のものがあります。変動金利型は、市場金利によって金利が変動する仕組みです。変動は半年に１度の回数で行われ、支払う金利もその時々によって異なります。また固定金利期間選択型では、一定期間が固定金利になるタイプで、その期間を過ぎれば変動金利に移行するか、再び固定金利にするかを選択できるものです。

全期間固定金利の場合には、金利の額が決まっているので、返済プランが立てやすいといったメリットがあり、また低い金利の時に固定金利とすれば、少ない金利で住宅資金を借りることができます。一方でデメリットは、金利の高い時に借りると市場の金利よりも多くの金利を支払うことになります。

変動金利の場合は、固定金利よりも低くいのが特徴で、市場金利が下落している段階では、将来的に金利の支払いが減少するといったメリットがあります。ただし反対に金利市場が上昇している場合には、金利の支払いが増加するデメリットがあり、また金利計算も複雑になるため、未払い利息が発生することがあります。

これら固定金利と変動金利の間を取った選択型では、一定期間固定金利を設定でき、かつ変動金利にも変更できるといったメリットがありますが、固定期間が終了した先の金利が借りた段階では分からないため、どれだけの金利を支払うことになるのか不確定といったデメリットがあります。

またこれら金利設定のほかにも返済方法によって、月々の支払いが大きくわかってきます。返済方法としては元利均等返済と元金均等返済の２種類があります。一般的にカードローンなどで使われている貸付け方法としては、元利均等返済で毎回の支払い金額が一定になる特徴があり、返済計画が立てやすいメリットがあります。このさいはじめのうちは元本よりも金利の支払いが優先されるため、金利の支払い額が多くなりそう支払い金額が多くなるデメリットがあります。

一方で元金均等返済では、毎月の支払いが減っていく方式です。このさい元本は毎月同じ金額を支払い金利は残金に対して掛けていくため支払いが減っていくことになります。元利均等返済に比べて総支払額は少なくて済むメリットがありますが、初期の頃の返済負担がかなり大きくなるデメリットがあり、場合によっては返済できないほどの金額となる場合もあり利用できないことがありますし、一部の金融機関では取扱されていない方式です。

これらの返済方法に加えて、ボーナス併用返済などもあります。ボーナスの時期に多くを支払うというものです。その範囲は融資額の４０％から５０％以内で、ボーナス併用返済を付けることで月々の支払いの負担を減らすことができます。

また一部繰り上げ返済では、まとまったお金をローンの支払いに充てて繰り上げ返済することです。繰り上げ返済後は、期間短縮型と返済額軽減型があり、期間短縮型では返済期間を短くし、返済額軽減型では月々の返済額を減らすというものです。ただし、これらを利用する場合には、繰り上げ返済手数料が必要な場合があるので注意が必要です。

フラット35では、返済期間が３５年と長く設定されており、また固定金利で保証料や繰り上げ返済手数料や保証料が不要というメリットがあります。また金融機関が提供する住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が義務付けられていますが、これらに既往症があって保険加入ができない人でも申込みが受けられます。

また適合条件を満たせば借り換え利用や、別荘といった生活のために使わない住宅の購入にも使えます。一方で融資対象の基準が厳しく、機構が定める技術基準適合住宅でなければ融資の対象になりません。そのため、指定確認検査期間などで適合証明を受ける必要があります。また団体信用生命保険の加入が任意であるため、もし生命保険に入らずに貸付けを受けた本人が死亡した場合には債務が残ります。

なお、フラット35では、返済期間が３５年と長く設定されていますが、３５年以内の返済設定も可能です。このうち２０年以内の返済をする場合にはフラット20と呼ばれる商品があります。反対に最長５０年の設定ができるものはフラット50と呼ばれており、この場合、親子で支払いを行うことが可能な商品となっています。

また優良住宅取得支援制度などから優れた基準が認定された住宅に対して金利面で優遇を受けられるものなどがあります。なお、融資の上限額は８０００万円で、また貸付けの金額に対しては、機構買取型ではこれらでは住宅の建設費・購入価格の９割りまで、機構保証型では最大１００％までの融資が可能となっています。

住宅の適合条件を満たす必要がありますが、手数料などの面においては金融機関の住宅ローンよりも有利な場合が多いため、多くの人に利用されている住宅ローンといえます。

ローン審査の基準もあらかじめ明示されており、返済額が年収に対して４００万円未満の場合は３０％以下、４００万円以上は３５％以下になるようにすれば、審査対象となります。なお、借り入れは１００万円以上からとなっており、１万円単位で最高８０００万円まで設定できます。

借り入れ期間は１５年以上で、最長３５年ですが年齢制限としては７０歳未満となっていますが、単独で借り入れを行う場合には、おおむね定年退職となる年齢から差し引いた年齢が年齢制限の上限になります。

７０歳という年齢が設定されているのは親子リレー返済が可能なためで将来的に本人が死亡した場合、その子供が返済を引き継ぐことができるためです。そのため親子返済のローン審査では、本人およびその子または孫などの収入に対しても審査されることになります。