ローン審査通らないのは担保のせいなの?

就職して七年目のサラリーマンです。二年ほど前に結婚して、念願の子供ができたことを機に、現在のアパートからもう少し広い家に引っ越ししたいと考えていますが、自分が住宅ローンを組むより先に、実際に家を持った経験のある職場の先輩からアドバイスを聞きたいと考えました。

先輩から色々な話を聞くうち、どうやら住宅ローンというものは、審査の基準が他のローンよりも少し厳しいらしいということが分かってきました。でも、家を買う直前(少なくとも心理的には)である立場からすれば、ローンの審査が厳しいという話は、たとえそれが事実であったとしてもなるべく聞きたくないものです。当然ですよね。

実際、その先輩には住宅ローンの審査に落ちた経験がある友人がいるとか、いわゆる知人のそのまた知人の話といえばちょっと現実味が薄れますが、さらに話を聞く限り、その人が特別薄給であるとか、そういうことではないらしいのですが。先輩いわく、その人が住宅ローンの審査に落ちた原因がどうも担保にあるらしいのですが、会話中、先輩に急な用が入ってしまったため、話を最後まで聞くことができませんでした。

中途半端に終わったからこそ余計に気になります。住宅ローンの審査に通らないのはいったいなにが原因なのでしょうか?

必ずしも、担保ばかりが原因とは限りません

確かに、住宅ローンなどを組む際、担保というものは要素の一つとして関係します。けれども、最近では担保や保証人というものが無くてもローンを組ませてくれる金融機関が増えているので、少し規模の大きいローンの審査に通らない場合、その原因が必ずしも「担保」の部分にあるとは限りません。

一番大きいのはやはり、年収の部分でしょう。ひょっとしたら耳が痛い人だっているかもしれません。けれども、特に住宅ローンを組んで家を買うというのは大事なので、稼ぎの部分を見られるのは致し方ありませんね。

また、現在居住している賃貸などがあれば、家賃の支払いはどうかという項目もチェックされます。クレジットカードの利用状況や、過去に消費者金融や銀行などを利用したことがある場合、その利用履歴なども書類上で確認されます。

ここでの履歴に瑕疵がある場合も、住宅ローンなど規模の大きいものを申請する場合はマイナスポイントになるということを覚えておいてください。繰り返しますが、ローンの審査に落ちてしまうその原因は、必ずしも担保のせいばかりとは限りません。

ローン審査通らない原因は担保価格にあるかもしれない

みなさんは住宅ローンなどの高額の借入をした経験はありませんでしょうか。カードローンなどの小さな借入であれば比較的気軽に申し込みを行うことができるでしょうが、住宅ローンなどの高額融資になると、返済期間もかなり長期間になりますので簡単に決断することは難しいでしょう。

現在は楽々返済できる見通しでも将来的にこの給与額を維持できるのかどうか、突然リストラにあって給与が途絶えたらどうすればよいのか、などのリスクに対する考えはやはり持っておかなければなりません。

そしてそれを考えるのはみなさんだけではありません。融資をする側、つまり銀行にとっても返済不能に陥るリスクは十分考慮したうえで、融資の可否を審査しています。ですから、住宅ローンの審査は少額融資の審査と比べて長い時間がかかるのです。

ローン審査において重要な項目となるのは、皆さんの年収や勤務先、勤続年数といった属性面での項目です。やはり長く返済を続けていくには返済できるだけの毎月の収入と、将来にわたって安定的にその収入が入ってくることが期待される勤務先、そして自ら退職という道を選んでしまったりすることがないように勤続年数からその傾向を判断したりしています。
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また、現在の貯蓄額からはその申込人の貯蓄性向がわかりますし、周りにいる方の援助が受けられるような状態なのかということもまた大事な項目です。ローンの審査に通るということは、それだけ周りの方も含めたみなさんのことを信用することができたから、それだけ多くの金額を融資することができると言うわけなのです。

もし、ローン審査通らないような状況があったのであれば、まずはそれらのみなさんの状況をよく考えてみる必要があります。住宅ローンの場合は年収の7倍を超えるような申し込みは審査が通らない可能性が高いです。ですから、年収500万円の方であれば、3500万円以上のローンを組もうとすると少し厳しく判断されることがあります。

また、転職をしたばかりの場合も厳しめに見られてしまうかもしれません。もちろんステップアップのための転職で、それによって年収がアップしているのかもしれませんが、それでも勤続年数が短いという事実に変わりはないわけです。

ですから、ローンの審査においてはかなり年収がアップしているのであれb話は別ですが、そうでない場合はすこし注意が必要であると言えるでしょう。

また、年収の割に貯蓄が少ない方の場合も、また気を付けた方が良いかもしれません。年収1000万円で貯蓄がない方よりも、年収700万円でたくさんの貯蓄を持っている方のほうが、ローン審査においては良い属性として見られることもあるでしょう。

それだけ支出額も大きいということですので、それに加えてローンの返済があった時にきちんと返済していけるかどうかという点で不安が残るからです。周りの方の援助についてはプラスアルファの要素ですので自分ではいかんともしがたいところがありますから、あまり気にする必要はありませんが自分のことについては一度振り返ってよく考えてみるとよいかもしれません。

それでも理由がわからない場合もあるかもしれません。年収、勤続年数、勤務先もさほど問題があるようには思えず、貯蓄もきちんとしている、頭金もきちんと入れている、それでもローンの審査が通らない、または減額回答になってしまうということも確かにあるのです。その場合は、次なる考え方として買おうとしている物件自体を考えてみてはいかがでしょうか。

住宅ローンにおいては、登記簿謄本などをとってみるとわかることなのですが、融資を受けている金融機関の抵当権が土地や建物につくことになります。ですから、万が一それらのローンを返済できないというような事態に陥ってし合った場合には、最悪のケースとしてその物件を売って、そのお金を返済に充てる、ということが金融機関には可能なのです。それを担保と言い、住宅ローンとして多額のお金を融資する金融機関のリスク回避の手段なのです。

ですから、融資額に対してその物件の担保価値が低い場合は、万が一の事態において物件を売却しても満足のいく金額を返済することができない、ということがあります。担保価値500万円の物件に対して5000万円の融資を行い、すぐに焦げ付いてしまった場合には金融機関は4500万円の損失を出してしまうことになります。さすがにここまで極端な例はないでしょうが、そのように売っても融資金額を回収できない場合には審査において満額回答はできない、という結果になってしまうことが多いのです。

このケースで審査に満足のいく回答が得られないときは、銀行の担当者からも話があるかもしれません。もし貯蓄があるのであれば、頭金の金額を少し増やしてその担保価値と同等の融資金額になるようにしたり調整を行う必要があるでしょう。中古物件の場合は建物の価値がすでにほとんどないケースもありますので、その点には十分注意が必要です。

新築物件の場合も減価償却と言って徐々に建物としての価値が下がっていきます、構造などにもよりますが、長年たっている物件は、建物としての価値はゼロとなるのです。一方、土地はへったり劣化したりということはありませんので、減価償却はありません。かなり築年数のたっている物件でも高額の価格で取引されている場合は、立地が良かったりなどの土地の価格の問題が大きくかかわっているのです。

これらの担保の問題は、住宅ローンだけではありません。やはり返済不能になってしまった時のリスク対策として、別のものを用意しておくという手段は一般的です。さまざまな状況において、これらの仕組みは利用されています。

このようにローンの審査においてのポイントはたくさんあるのですが、審査に通ればよいという話ではないはずです。本当に大事なのは借りた後、返済中の長い期間になるのです。せっかく高い金額をだして購入したみなさんの自宅が、ローンの返済が滞ってしまった結果強制的に競売にかけられることになったりする事態は避けたいですよね。

ですから、ローンを組んだら今まで以上に日々の生活の収支に気を付けて、返済が滞らないようにきちんとやりくりをする必要があるということが言えるのです。将来的に同じ会社に長く勤めていくことで、役職も付き、年収も上がっていくかもしれません。

しかし、年収がそのままのケースもあるのではないでしょうか。その時に頼れるのはどれだけ貯蓄をしているかです。急に事故などで高額の医療費が必要になってしまうこともあるかもしれません。その時にはきちんと貯蓄をしておいたところから支払いをすることができれば、少なくともローンの返済が滞ることはないでしょう。

住宅ローンは最長で35年間、420回の返済期間を設定することができます。420回という長い返済回数を最後まできちんと消化することは、簡単なことではないのです。その間にさまざまなことが起こりえます。それらをうまく乗り切って、最後まで返済を終えるためにはやはりみなさんひとりひとりの日々の努力なしではできないのです。

会社員の方であれば会社に勤めていれば給与がもらえますが、自営業の方はさらに大変です。すべての仕事を自分で管理し、その使い道なども自分で判断しなければならないのです。住宅ローン以外に事業性資金を銀行から借り入れているケースもあるのではないでしょうか。それらすべての返済は、みなさんにとって義務なのです。金融機関はみなさんのことを信用して融資を決定しています。ですから、みなさんがその信頼にこたえていかなければならないのです。

返済不能になると最悪自己破産などの手続きを取らなければならないことがあります。そうならないようにも、毎月きちんと滞りなく返済を済ませることができるようにきちんと準備をしていきましょう。

【参考ページはこちら】
借金のある銀行員、ローン審査には通れる?